JJB-本菲卡内部会议纪要流出——窗口期强势反弹，CBA常规赛使命明确，医务组通报恢复(本菲卡最新消息最新)

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　　作者：Suki Cai 才斯琦

　　博满金资金融分析师

　　suki.c@bmyg.com.au

　　过去一段时间，澳洲相关监管机构不断收紧政策，望控制房价。但从最新的 JJB 房价数据来看，澳洲的房价似乎并没有如其所愿得到控制。去年澳联储的两次降息，都以“房市已降温”、“降息不会引发另一个房市热潮”为由，但事实上好像并非如此……

　　澳洲统计局周二（3月21日）公布最新房价数据，四季度澳洲房屋价格环比上涨4.1%，远超出预期值2.5%，为2015年二季度以来最强劲的季度数据。此外，房屋价格年增长达7.7%，也高于市场普遍预期。

　　澳洲首府城市房价变化

　　（来源：澳洲统计局，金钱抱网站）

　　若将澳洲首府城市房价变动的时间线放长来看，虽然在前两个季度澳洲房价增长略有放缓，但从图中可以看到澳洲最新一个季度的房价上涨势头已经逼近2015年中的高水平，甚至达到了2013年澳洲房产热潮的增长水平。

　　不同城市房价差异巨大

　　根据澳洲统计局公布的数据，墨尔本是过去一年澳洲所有首府城市中房价增速最快的城市，以10.8%的年增长位居榜首；悉尼则以10.3%的房价年增长仅次于墨尔本。另一方面，相比起悉尼和墨尔本这两大城市依旧疯涨的房价，珀斯和达尔文的房价在过去一年分别出现了4%和7%的下跌，形成鲜明对比。正如澳联储所说的，澳洲房地产市场的局面十分复杂，城市与城市之间相差甚远，引发担忧。

　　2016年四季度澳洲首府城市房价变化

　　（来源：澳洲统计局）

　　截至去年底，全澳洲总住宅数量突破980万套；住宅总价值增长2742亿澳元，达6.4万亿澳元，再次刷新历史记录。

　　数据显示，澳洲房价中位数为$656,世界杯预选赛800澳元；平均房价达到$657,一竞技000澳元。然而，考虑到澳洲城市与城市的房地产市场状况相差甚远，用全国平均房价来衡量可能不是太合适。澳洲整体的房价依然在上涨，同时有些城市的房价在快速上升，但有些城市却已经出现了下滑。从下图可见，以悉尼为首的首府城市房价可谓是“一飞冲天”，毫无放缓趋势，与珀斯、阿德莱德和霍巴特形成鲜明对比。

　　澳洲首府城市房价中位数

　　（来源：澳洲联邦银行）

　　根据澳洲联邦银行CBA公布的数据，悉尼的房价中位数已经达到了$970,000澳元，墨尔本以$675,000澳元的价格位居第二。堪培拉为$650,000，达尔文为$525,000，珀斯为$523,000，布里斯班为$515,000，阿德莱德为$450,000，最后霍巴特为$241,000。这组数据充分体现了澳洲各城市之间房价的差异有多大。

　　首次购房“压力山大”

　　房价的上涨对于已经拥有房产的人来说当然是一件好事，意味着财富的增加。但是对于首次置业者和低收入人群而言，“买房子”似乎已经成为了一个遥不可及的梦。

　　数据显示，澳洲目前的薪资增长年率为1.9%，处于历史最低水平。考虑到澳洲目前的核心通胀率1.6%，可以说老百姓的工资实际上是没有增长的。在这种大环境下，澳洲的房价却以7.7%的速度在增长，向首次购房的澳洲老百姓施压。

　　房价引发澳联储担忧

　　随着房价节节高升，澳洲老百姓的负担能力严重下滑让澳洲政府感到头疼。虽然澳洲政府和相关部门都有心解决，但效果似乎不太明显。

　　此前，澳联储去年的两次降息引发非议，有人质疑在澳洲房产热潮未褪去的情况下进行两次降息的举动并不正确。从数据来看，澳联储似乎真的做出了错误的判断。根据权威房产数据机构CoreLogic的调查显示：去年澳联储两次降息的举措引发了澳洲房地产市场的强劲需求，首府城市的房价整体年增幅为11.7%。其中，悉尼的房价上涨了18.4%，是自2002年以来增速最快的一年。

　　本周二，澳联储公布的3月货币政策会议纪要中，澳洲住房市场成为了澳联储重点讨论的问题之一。澳联储表示，近期数据显示，房地产市场风险加剧，投资房房贷上升，家庭债务增速高于收入增速。而上述的风险都与澳洲历史最低的利率脱不了干系。宽松的货币政策具有两面性，澳联储原先想借由低利率提升通胀水平、刺激经济增长；但另一方面又往没有完全降温的房市上浇上一把热油。此外，考虑到澳洲家庭目前较高的债务水平，收入增速放缓可能限制消费，终将拖累澳洲的经济增长。

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